Mutui Consap acquisto prima casa

Cos’è il Fondo di garanzia CONSAP

Il Fondo di Garanzia mutui prima casa Consap ha l’obiettivo di facilitare l’accesso al credito ai giovani e alle famiglie con maggiori difficoltà. In caso di acquisto o ristrutturazione della prima casa, il Fondo Consap li supporta nell’offrire alle banche le garanzie necessarie per l’accensione di un mutuo. 

Come funziona 

Il suo funzionamento pratico è molto semplice: in presenza dei requisiti, verificati da Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici), è lo Stato a offrire le necessarie garanzie all’istituto di credito che eroga il mutuo. Con la legge di bilancio 2025 il fondo è stato rifinanziato fino alla fine del 2027. 

Requisiti di accesso 

L’accesso al Fondo di garanzia Consap è subordinato a requisiti precisi che riguardano tanto il richiedente, quanto le caratteristiche dell’immobile. 

• Caratteristiche del richiedente: il Fondo prima casa è rivolto ai cittadini che, alla data di presentazione della domanda di mutuo,non siano proprietari di altri immobili a uso abitativo, né in Italia né all’estero. L’unica eccezione riguarda gli immobili ricevuti per eredità: chi possiede un immobile ereditato (anche in comproprietà con altri eredi) può comunque accedere alla garanzia, a condizione che tale immobile sia ceduto in uso gratuito a genitori o fratelli e non risulti quindi nella diretta disponibilità del richiedente.
• Caratteristiche dell’immobile: l’immobile per il quale si richiede il finanziamento deve essere adibito ad abitazione principale. Inoltre, non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) e non deve possedere le caratteristiche di lusso (es: immobili dotati di grande piscina o campi da tennis), come definite dal Decreto del Ministero dei lavori pubblici 1072/69. 
• Importo: il mutuo ipotecario richiesto non può superare i 250.000 euro. 

Oltre a possedere i requisiti appena illustrati, il richiedente deve appartenere a una delle seguenti categorie, che dal 1° gennaio 2025 hanno l’esclusivo accesso al Fondo di garanzia Consap.

Garanzia standard e potenziata 

Storicamente il Fondo offre una garanzia standard pari al 50% dell’importo finanziato, ma dal 2021 è stato introdotto un regime speciale di garanzia potenziata che copre fino all’80% del mutuo qualora il richiedente: 

• rientri in una delle categorie elencate;
• abbia un Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui (tranne nei casi in cui si applicano i limiti superiori previsti per le famiglie numerose);
• richieda un mutuo con  Loan To Value (rapporto tra l’importo finanziato e il prezzo d’acquisto dell’immobile, inclusi oneri accessori) superiore all’80%.

Questa garanzia potenziata è importantissima per i giovani under 36, perché permette loro di accedere a mutui che coprono il 100% del valore dell’immobile, un’opportunità che le banche difficilmente concedono senza solide garanzie. Inoltre, la riduzione del rischio che la garanzia statale assicura agli istituti di credito può portare all’applicazione di tassi d’interesse più convenienti e condizioni più flessibili. 

Condizioni speciali sui tassi di interesse

Per assicurare condizioni vantaggiose ai beneficiari della garanzia, Consap richiede generalmente agli istituti di credito di mantenere le proprie offerte al di sotto del TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio), pubblicato trimestralmente da Banca d’Italia e rappresentativo della media dei tassi applicati da banche e intermediari finanziari. Per le domande presentate entro il 31 dicembre 2027, la garanzia potenziata fino all’80% può essere riconosciuta anche se il Tasso Effettivo Globale (TEG) del mutuo supera il TEGM, purché resti entro un differenziale massimo stabilito dalla legge e basato sul tasso IRS a 10 anni. Qualora invece i tassi di mercato risultino inferiori rispetto al periodo di riferimento del TEGM, la banca è tenuta ad applicare condizioni più vantaggiose rispetto al TEGM stesso. 

Le banche aderenti si impegnano a non richiedere garanzie aggiuntive oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia fornita dallo Stato

Il ruolo della banca

Le banche aderenti si impegnano a non richiedere garanzie aggiuntive – al netto delle obbligatorie polizze assicurative scoppio e incendio – oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia fornita dallo Stato. Resta comunque facoltà della banca decidere, in base a proprie valutazioni, se concedere o meno il mutuo.

Modi e tempi di accesso al Fondo

Per un mutuatario, accedere alla Garanzia Consap non richiede trafile aggiuntive rispetto ad un’istruttoria standard: i rapporti con il fondo sono gestiti interamente dalla banca. Per quanto riguarda le tempistiche, una volta presentata la domanda, Consap comunica l’esito istruttorio alla banca entro 20 giorni dal ricevimento. Successivamente, la banca ha 90 giorni per comunicare a Consap se il mutuo garantito è stato nei fatti erogato oppure no. 

Il modo più rapido ed efficace per trovare il miglior mutuo Consap è contattare i nostri consulenti, che sapranno guidarti nella scelta, oltre a fornirti tutte le informazioni e supportarti nei vari adempimenti. 

Inadempimento del mutuatario 

Se il mutuatario risulta inadempiente, il Fondo interviene liquidando alla banca l’importo previsto dalla garanzia. Tuttavia, al mutuatario resta l’obbligo di restituire per intero le somme pagate dal Fondo alla banca.